Exonération de plus-value immobilière pour le nu-propriétaire : ce que dit

Le nu-propriétaire est redevable de l'impôt sur la plus-value lors de la cession du bien démembré. L'exonération au titre de la résidence principale n'est possible que si l'usufruit s'est éteint avant la vente. Il peut aussi bénéficier des abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (impots.gouv.fr).

Un nu-propriétaire qui vend son bien n'est exonéré de plus-value immobilière qu'à des conditions très précises. Contrairement au propriétaire en pleine propriété, il ne peut pas invoquer l'exonération « résidence principale » si l'usufruit n'est pas encore éteint au jour de la cession. La fiscalité du démembrement obéit à une logique propre, que cet article détaille cas par cas, en s'appuyant sur l'article 150 U du CGI et les commentaires administratifs du BOFIP.

Ce qu'il faut retenir

• L'exonération résidence principale est réservée au nu-propriétaire dont l'usufruit est éteint avant la vente
• La plus-value est exonérée d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention
• Le seuil de 15 000 € de prix de cession exonère totalement, y compris en indivision
• Le remploi de la plus-value dans une résidence principale est exonéré dans la limite de 150 000 €
• Les abattements exceptionnels de 70 % et 85 % sont accessibles au nu-propriétaire dans les zones tendues

Nu-propriété et plus-value : comprendre la base d'imposition

Dès qu'un bien est démembré entre usufruit et nue-propriété, la vente soulève une question fiscale centrale : qui supporte l'imposition de la plus-value ? La réponse est systématique : c'est le nu-propriétaire, et lui seul, qui est redevable de l'impôt sur la plus-value immobilière lors de la cession du bien. L'usufruitier, même s'il occupe le logement, n'est pas concerné par cette imposition.

Le calcul de la plus-value obéit à des règles spécifiques au démembrement. La base taxable ne se détermine pas à partir de la valeur en pleine propriété du bien, mais uniquement à partir du prix d'acquisition de la nue-propriété. Cette distinction change radicalement le montant de l'impôt dû.

Pour bien saisir le mécanisme, il faut d'abord comprendre ce qu'est fiscalement la nue-propriété, puis identifier précisément le redevable de l'impôt, et enfin poser les bases du calcul. Trois sous-aspects distincts, qu'il faut traiter séparément pour éviter les confusions fréquentes.

Qu'est-ce que la nue-propriété en fiscalité ?

La nue-propriété est l'un des deux attributs du droit de propriété issu du démembrement. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner, le détruire), mais pas celui d'en user ni d'en percevoir les revenus locatifs. Ces derniers appartiennent à l'usufruitier. Fiscalement, le nu-propriétaire est considéré comme le propriétaire du bien pour le calcul de la plus-value de cession, car c'est lui qui encaisse le prix de vente correspondant à la nue-propriété (art. 150 U du CGI, Légifrance).

Lorsque le bien est vendu démembré, le prix se répartit entre le nu-propriétaire et l'usufruitier selon une clé fiscale fixée par l'article 669 du CGI, qui dépend de l'âge de l'usufruitier. Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue et plus la part du nu-propriétaire augmente. Cette ventilation est déterminante pour asseoir l'impôt.

Qui paie l'impôt sur la plus-value : nu-propriétaire ou usufruitier ?

En cas de vente du bien démembré, le seul redevable de l'impôt sur la plus-value est le nu-propriétaire. L'usufruitier n'est jamais imposé au titre de la plus-value immobilière sur la cession, même s'il reçoit une quote-part du prix correspondant à la valeur de son usufruit (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40, 2023).

Cette règle s'explique simplement : la plus-value naît de l'écart entre le prix d'acquisition et le prix de cession du droit de propriété. Or, seul le nu-propriétaire a acquis un droit de propriété sur le bien ; l'usufruitier détient un droit temporaire d'usage qui s'éteint à son décès. Il ne réalise donc pas de plus-value immobilière au sens de l'article 150 U du CGI.

Conséquence pratique : même si l'usufruitier occupe le logement à titre de résidence principale, cette circonstance est sans effet sur l'exonération du nu-propriétaire. L'exonération résidence principale s'apprécie exclusivement au regard de la situation personnelle du nu-propriétaire vendeur.

Comprendre les nuances de la fiscalité immobilière est crucial pour optimiser votre patrimoine.

Assiette de calcul : prix d'acquisition de la nue-propriété seule

Le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value est le prix payé pour la seule nue-propriété, et non le prix qui aurait été payé pour la pleine propriété du bien. L'administration fiscale applique cette règle de manière constante.

Exemple : un nu-propriétaire acquiert la nue-propriété d'un appartement pour 100 000 €. Dix ans plus tard, l'usufruit s'éteint et il vend le bien en pleine propriété pour 220 000 €. Sa plus-value brute est de 120 000 € (220 000 – 100 000), et non de 20 000 € si l'on avait retenu un prix d'acquisition théorique en pleine propriété de 200 000 €.

Le prix d'acquisition peut être majoré de certains frais (frais d'acquisition à titre onéreux pour leur montant réel ou forfaitairement pour 7,5 % du prix d'achat, dépenses de construction ou d'agrandissement) ainsi que du forfait travaux de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (BOFIP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 2013). Ces majorations viennent réduire la plus-value brute imposable.

De plus, pour toute démarche administrative liée aux exonérations, le formulaire d'exonération de taxe foncière pour travaux d'économie d'énergie peut s'avérer utile.

Les cas d'exonération applicables au nu-propriétaire

L'article 150 U du CGI prévoit plusieurs cas d'exonération de la plus-value immobilière. Tous ne sont pas accessibles au nu-propriétaire, ou le sont à des conditions particulières liées au démembrement. Quatre mécanismes principaux méritent d'être examinés : la résidence principale, la vente à faible prix, les abattements pour durée de détention, et le remploi dans l'achat d'une résidence principale.

Chaque dispositif obéit à une logique propre. Le nu-propriétaire doit vérifier, pour chacun, si la condition d'extinction de l'usufruit est remplie ou non. C'est là que se situent les principales difficultés pratiques.

Exonération résidence principale : la condition clé de l'extinction de l'usufruit

La cession de la résidence principale est exonérée de plein droit, sans condition de délai. Mais pour le nu-propriétaire, cette exonération n'est envisageable que si l'usufruit s'est éteint avant la vente (par décès de l'usufruitier ou par arrivée du terme).

Si un nu-propriétaire occupe le bien à titre de résidence principale alors que l'usufruit court encore (par exemple parce que l'usufruitier le lui a concédé en location), il ne peut pas se prévaloir de l'exonération résidence principale. La raison : le bien n'est pas détenu en pleine propriété au jour de la cession, et l'usufruitier en conserve le droit d'usage.

En pratique, la situation la plus fréquente d'exonération est celle du nu-propriétaire qui recueille la pleine propriété au décès de l'usufruitier, puis vend le bien dans la foulée alors qu'il l'occupait à titre de résidence principale. Dans ce cas, l'exonération est totale (service-public.gouv.fr, 2024).

Vente à faible prix : le seuil de 15 000 €

Lorsque le prix de cession du bien (ou de la quote-part indivise) ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value réalisée est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ce seuil s'apprécie au niveau de chaque cédant, ce qui a des conséquences directes pour les indivisaires.

Le BOFIP illustre cette règle par un exemple précis : l'indivisaire A cède sa quote-part pour 14 000 €. Dès lors que ce prix est inférieur ou égal à 15 000 €, il est exonéré d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, sans avoir à remplir d'autre condition (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40-70, 14 avril 2014).

Pour un nu-propriétaire en indivision, cette exonération peut jouer même si le prix total du bien dépasse le seuil : ce qui compte, c'est le montant perçu par chaque indivisaire au titre de sa quote-part. Un bien vendu 60 000 € avec 5 indivisaires procurant 12 000 € chacun permet à chaque cédant d'être exonéré.

Abattements pour durée de détention : le calendrier officiel

Le nu-propriétaire bénéficie des abattements pour durée de détention exactement comme un propriétaire en pleine propriété. Le calendrier officiel (impots.gouv.fr) prévoit :

• un abattement progressif sur l'impôt sur le revenu à partir de la 6ᵉ année de détention : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année ;
• exonération totale d'IR après 22 ans de détention ;
• un abattement progressif sur les prélèvements sociaux (17,2 %) à partir de la 6ᵉ année également : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ année, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année ;
• exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

La durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition de la nue-propriété, et non de la date d'extinction de l'usufruit. Un nu-propriétaire ayant acquis sa nue-propriété en 2004 et qui vend en 2026 totalise 22 ans de détention : il est exonéré d'IR mais doit encore les prélèvements sociaux sur une fraction de la plus-value (il lui manque 8 ans pour l'exonération totale des prélèvements sociaux).

Plafond de 150 000 € et remploi dans la résidence principale

Depuis la loi de finances 2025, l'exonération liée au remploi de la plus-value dans l'acquisition de la résidence principale est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette par contribuable (art. 150 U CGI, Légifrance). Au-delà de ce montant, la fraction excédentaire est imposable.

Ce dispositif, souvent désigné sous le nom d'exonération « première cession d'un logement autre que la résidence principale », permet à un nu-propriétaire de vendre un bien (autre que sa résidence principale) et de réinvestir la plus-value dans l'achat ou la construction de sa résidence principale, sans subir l'impôt sur la plus-value, dans la limite du plafond.

Pour en bénéficier, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession. Le remploi doit intervenir dans un délai de 24 mois suivant la vente. Le nu-propriétaire peut donc cumuler, le cas échéant, l'exonération résidence principale (si usufruit éteint) et ce dispositif de remploi pour un autre bien.

Cas pratique chiffré : calcul de la plus-value du nu-propriétaire

Prenons un cas concret, construit à partir des données officielles de la DGFiP (impots.gouv.fr, 13 juillet 2016). Il s'agit d'un nu-propriétaire qui a acquis la nue-propriété d'un appartement il y a 18 ans, et qui vend aujourd'hui le bien en pleine propriété, l'usufruit s'étant éteint par décès.

Ce scénario permet de visualiser le mécanisme de l'abattement pour durée de détention et de comprendre comment s'articulent les prélèvements sociaux résiduels, même lorsque l'impôt sur le revenu est proche de zéro.

Hypothèses du scénario

Un particulier acquiert la nue-propriété d'un appartement en 2008 pour 100 000 €. En 2026, l'usufruitier étant décédé en 2025, il vend l'appartement en pleine propriété pour 220 000 €.

La plus-value brute est de 120 000 € (220 000 € – 100 000 €). Le bien est détenu depuis plus de 5 ans, le vendeur peut appliquer le forfait travaux de 15 % sur le prix d'acquisition, soit 15 000 € (BOFIP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, 2013). Il peut aussi majorer le prix d'acquisition des frais d'acquisition forfaitaires de 7,5 %, soit 7 500 €. Le prix d'acquisition majoré s'établit à 122 500 €, et la plus-value brute après majorations est de 97 500 €.

La durée de détention est de 18 ans révolus (2008 à 2026). Pour l'IR, l'abattement est de 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, soit 13 années à 6 % = 78 % d'abattement. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an sur la même période, soit 13 × 1,65 % = 21,45 %.

Calcul de la plus-value brute et de la quote-part exonérée

Avec un abattement IR de 78 % sur 18 ans de détention, la quote-part exonérée d'IR atteint 78 % de 97 500 €, soit 76 050 €. La quote-part imposable à l'IR est de 21 450 €. L'impôt sur le revenu est calculé au taux forfaitaire de 19 %, soit 4 075 €, auquel s'ajoute la taxe sur les plus-values élevées (2 à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €).

La DGFiP illustre ce mécanisme avec un cas simplifié : une plus-value de 120 000 €, dont 60 % exonérée (72 000 €), laissant 40 % imposable (48 000 €). Ce ratio de 60/40 correspond approximativement au résultat d'un abattement pour durée de détention d'environ 15 ans (impots.gouv.fr, 13 juillet 2016).

Au-delà de 22 ans de détention, l'exonération d'IR est totale. Le nu-propriétaire détenant son bien depuis 2004 ou avant ne paie donc aucun impôt sur le revenu au titre de la plus-value en 2026.

Montant d'impôt résiduel et prélèvements sociaux sur la quote-part de 48 000 €

Sur la quote-part imposable de 21 450 €, l'impôt sur le revenu s'élève à 19 %, soit 4 075 €, hors éventuelle taxe supplémentaire.

Les prélèvements sociaux (17,2 %) portent sur la plus-value après abattement pour durée de détention spécifique aux prélèvements sociaux. Avec un abattement de 21,45 % seulement (contre 78 % pour l'IR), la quote-part soumise aux prélèvements sociaux est beaucoup plus élevée : 97 500 € × (1 – 0,2145) = 76 587 €. Les prélèvements sociaux dus atteignent 13 172 €.

Le total impôt + prélèvements sociaux est donc d'environ 17 247 € pour une plus-value brute de 120 000 €, soit un taux effectif d'environ 14,4 %. Ce taux diminue fortement avec la durée de détention : à 22 ans, l'IR disparaît, et à 30 ans, les prélèvements sociaux disparaissent à leur tour, ramenant l'imposition totale à zéro.

Abattements exceptionnels : 70 % et 85 % pour certaines cessions

Au-delà des exonérations classiques, le législateur a prévu des abattements exceptionnels pour favoriser certaines opérations d'aménagement. Ces abattements de 70 % et 85 % s'appliquent sur la plus-value nette imposable, après prise en compte des abattements pour durée de détention. Ils sont cumulatifs avec ces derniers.

Le nu-propriétaire peut en bénéficier dans les mêmes conditions qu'un propriétaire en pleine propriété, sous réserve que la cession entre dans le champ des opérations visées. L'enjeu est significatif : un abattement de 85 % appliqué sur une plus-value de 100 000 € laisse seulement 15 000 € imposables, avant même les abattements pour durée de détention.

Ces dispositifs sont encadrés par le BOFIP (BOI-RFPI-PVI-10-40, 18 juillet 2023) et obéissent à des conditions strictes qu'il convient d'examiner séparément.

Conditions d'éligibilité à l'abattement de 70 %

L'abattement de 70 % s'applique aux plus-values résultant de cessions de biens immobiliers situés dans des communes classées en zone A ou B1 (zones tendues), lorsque le cessionnaire s'engage à démolir la construction existante pour reconstruire un immeuble à usage principal d'habitation.

Plusieurs conditions cumulatives sont exigées (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40, 2023) :

• Le bien cédé doit être un immeuble bâti situé en zone A ou B1 au sens du zonage ABC.
• La promesse de vente doit être signée entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2027.
• Le cessionnaire doit s'engager à démolir la construction existante et à édifier dans un délai de 4 ans un ou plusieurs bâtiments d'habitation représentant une surface de plancher au moins égale à 80 % de la surface autorisée.
• Le nu-propriétaire doit pouvoir justifier, au moment de la cession, que le bien répond à ces critères.

L'abattement est calculé sur la plus-value nette après application des abattements pour durée de détention. Il ne s'applique pas aux prélèvements sociaux, qui restent dus sur l'intégralité de la plus-value.

Conditions d'éligibilité à l'abattement de 85 %

L'abattement de 85 % concerne les cessions de biens immobiliers bâtis situés dans les mêmes zones tendues (A et B1), lorsque le cessionnaire s'engage à créer des logements sociaux dans le cadre d'une opération de démolition-reconstruction.

Les conditions sont plus restrictives (BOFIP BOI-RFPI-PVI-10-40, 2023) :

• Le cessionnaire doit prendre l'engagement de réaliser majoritairement des logements locatifs sociaux (prêts locatifs sociaux, prêts locatifs à usage social ou prêts locatifs aidés d'intégration).
• Le délai de réalisation est de 4 ans à compter de la cession.
• L'engagement doit figurer dans l'acte de vente.
• Comme pour l'abattement de 70 %, il ne joue que sur l'impôt sur le revenu (19 %) et la taxe additionnelle, pas sur les prélèvements sociaux.

Un nu-propriétaire détenant un bien en zone A, acquis en nue-propriété depuis 15 ans, peut combiner cet abattement de 85 % avec l'abattement pour durée de détention (60 % d'abattement IR). Sur une plus-value de 100 000 € après majorations, l'abattement IR de 60 % ramène à 40 000 €, puis l'abattement exceptionnel de 85 % réduit la base imposable à 6 000 €. L'impôt dû (19 %) n'est plus que de 1 140 €.

L'erreur courante qui coûte cher au nu-propriétaire

L'erreur la plus fréquente chez les nu-propriétaires est de penser que l'exonération au titre de la résidence principale joue automatiquement parce qu'ils occupent le logement. C'est faux, et les conséquences fiscales peuvent être sévères.

La condition d'extinction de l'usufruit avant la cession n'est pas un détail technique : elle est substantielle. Sans elle, le nu-propriétaire ne peut pas se prévaloir de la résidence principale comme cause d'exonération, même s'il y habite depuis des années. L'administration fiscale applique cette condition de manière stricte (art. 150 U, II-1° du CGI).

Ce piège est d'autant plus redoutable qu'il peut concerner des contribuables qui, en toute bonne foi, croient leur plus-value exonérée et n'ont rien provisionné pour l'impôt. Un rappel d'imposition, majoré des intérêts de retard, peut alors représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Le mythe de l'exonération résidence principale « automatique »

Beaucoup de nu-propriétaires pensent, à tort, que l'occupation du logement à titre de résidence principale suffit à déclencher l'exonération. Or, le texte de l'article 150 U du CGI vise la cession d'un bien « que le cédant occupe à titre de résidence principale au jour de la cession », ce qui suppose que le cédant détienne le bien en pleine propriété ou que l'usufruit soit éteint.

Tant que l'usufruitier est vivant et que l'usufruit n'a pas pris fin, le nu-propriétaire n'est pas titulaire du droit d'usage et d'habitation. L'occupation effective du bien ne change rien à cette analyse juridique. La résidence principale du nu-propriétaire, au sens fiscal, n'est pas le bien démembré qu'il occupe avec l'accord de l'usufruitier : c'est un droit d'occupation précaire, révocable à tout moment par l'usufruitier.

En pratique, le seul cas où l'exonération « résidence principale » profite au nu-propriétaire est celui où il vend le bien après avoir recueilli la pleine propriété à la suite du décès de l'usufruitier, à la condition qu'il l'occupe lui-même à ce moment-là.

Conséquence fiscale et comment l'anticiper

Si le nu-propriétaire vend avant l'extinction de l'usufruit sans remplir les autres conditions d'exonération, la plus-value est intégralement imposable. L'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % s'appliquent sur la totalité de la plus-value, sous réserve des seuls abattements pour durée de détention.

Deux stratégies permettent d'anticiper ce risque :

• Attendre l'extinction de l'usufruit : si le décès de l'usufruitier est prévisible à court terme (âge avancé, état de santé), il peut être fiscalement avantageux d'attendre pour vendre le bien en pleine propriété et bénéficier de l'exonération résidence principale.
• Racheter l'usufruit avant la vente : le nu-propriétaire rachète le droit d'usufruit à l'usufruitier, reconstitue la pleine propriété, puis vend le bien. Le coût du rachat (déterminé selon le barème de l'article 669 du CGI) doit être comparé au gain fiscal escompté.

Ces décisions relèvent d'un conseil personnalisé. Un notaire ou un conseiller fiscal pourra simuler les différents scénarios et chiffrer l'économie d'impôt potentielle.

Synthèse : récapitulatif des exonérations selon votre situation

Le tableau ci-dessous récapitule les principaux cas d'exonération et leur applicabilité au nu-propriétaire. Il ne se substitue pas à une consultation professionnelle, mais offre une vision claire des règles en vigueur.

Le nu-propriétaire doit retenir deux principes cardinaux. Le premier : l'extinction de l'usufruit est la condition sine qua non de l'exonération résidence principale. Le second : la durée de détention, qui court depuis l'acquisition de la nue-propriété, est son alliée fiscale la plus sûre : à 22 ans, l'IR disparaît, et à 30 ans, tous les prélèvements s'effacent.

Pour les situations plus complexes, notamment en présence d'un démembrement croisé avec une indivision ou d'un projet de remploi dans une résidence principale, le recours à un professionnel du chiffre ou du droit reste indispensable.

Sources

• legifrance.gouv.fr
• bofip.impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr
• impots.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• bofip.impots.gouv.fr
• bofip.impots.gouv.fr

Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas l'avis d'un conseiller financier. Étudiez votre situation avec un professionnel agréé avant de vous engager.