Amendement investissement locatif 2026 : le guide complet des nouvelles règles

La loi de finances 2026 a introduit plusieurs amendements sur l'investissement locatif, dont le plus notable crée un nouveau statut du bailleur privé avec un amortissement de 3 % par an (Légifrance, LOI n° 2026-103). Ce texte, issu d'un compromis parlementaire entre l'amendement Jeanbrun et les contre-propositions déposées à l'Assemblée nationale, modifie aussi la fiscalité des logements vacants et maintient la CSG à 9,2 % pour certains bailleurs. Voici ce que ces nouvelles dispositions changent concrètement, mesure par mesure.

Pourquoi les investisseurs locatifs regardent les amendements de la loi de finances 2026

Le 23 janvier 2026, le gouvernement a lancé le plan « Relance logement » pour enrayer une chute marquée de l'investissement locatif privé (Légifrance, étude d'impact du 23 juin 2026). Le constat est sans appel : la suppression du Pinel au 1er janvier 2025 a laissé un vide fiscal que les députés ont cherché à combler par le biais d'amendements au projet de loi de finances.

Le texte final, la LOI n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, intègre plusieurs mesures portées par des parlementaires de divers bords politiques. L'amendement Jeanbrun, déposé à l'Assemblée, constitue la pièce maîtresse : il crée un nouveau statut fiscal du bailleur privé, distinct du loueur meublé non professionnel (LMNP) et du régime foncier classique.

Le Sénat a également pesé sur le texte, notamment via le vote du 2 décembre 2025 fusionnant les deux taxes sur les logements vacants (Boursorama, 4 décembre 2025). L'ensemble de ces dispositions est désormais codifié à l'article 244 quater W du Code général des impôts.

Avant la loi de finances, une loi spéciale avait organisé une situation provisoire (economie.gouv.fr). Les investisseurs qui envisagent un investissement locatif rentable en 2026 doivent désormais composer avec un cadre fiscal profondément remanié.

Le contexte : une forte baisse de l'investissement locatif privé

Le plan Relance logement du 23 janvier 2026 part d'un diagnostic chiffré : entre 2022 et 2025, le nombre de logements neufs mis en chantier a reculé de près de 30 %, tandis que l'investissement locatif privé a chuté de manière significative (Légifrance, étude d'impact, juin 2026). La suppression du dispositif Pinel, couplée à la remontée brutale des taux d'intérêt entre 2022 et 2024, a découragé de nombreux acquéreurs-investisseurs.

Le gouvernement a donc intégré au projet de loi de finances pour 2026 plusieurs amendements visant à restaurer l'attractivité de la location de longue durée. L'objectif affiché : réorienter l'épargne des ménages vers le logement plutôt que vers les produits financiers.

Le calendrier législatif : du projet de loi de finances à la promulgation

Le parcours législatif s'est déroulé en plusieurs étapes. À l'automne 2025, l'Assemblée nationale a examiné le projet de loi de finances, intégrant l'amendement Jeanbrun et plusieurs textes correctifs. Le Sénat a voté le 2 décembre 2025 son propre amendement sur les logements vacants. La loi spéciale, adoptée fin 2025, a permis de maintenir l'État en fonctionnement jusqu'à l'adoption définitive du budget. La LOI n° 2026-103 a été promulguée le 19 février 2026, avec des décrets d'application encore attendus sur certains points à la date de publication de cet article.

Statut bailleur privé 2026 : ce que l'amendement Jeanbrun prévoit vraiment

Le nouveau statut fiscal du bailleur privé, issu de l'amendement Jeanbrun, introduit une déduction forfaitaire de 3 % de la valeur du bien sur les revenus locatifs imposables (Boursorama, 22 octobre 2025). Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt mais d'un amortissement qui vient diminuer l'assiette imposable en régime réel.

Le mécanisme est conditionné à un engagement de location du logement non meublé à usage de résidence principale. Le bailleur doit conserver le bien pendant une durée minimale et le louer dans des conditions de loyer encadrées.

Contrairement au LMNP, qui permettait d'amortir la totalité du bien meuble par meuble, le nouveau statut exclut explicitement le foncier de la base amortissable. Cette distinction est capitale et constitue la principale source d'erreur potentielle dans la déclaration fiscale.

Si vous envisagez d'emprunter pour financer un investissement locatif, ce nouveau statut modifie sensiblement l'équation de rentabilité par rapport aux régimes antérieurs.

Le taux d'amortissement de 3 % : comment se calcule-t-il ?

L'amortissement annuel est égal à 3 % de la base amortissable du bien, déductible chaque année des revenus locatifs nets. La base amortissable correspond au prix d'acquisition net de frais, diminué de la part du foncier estimée forfaitairement à 20 % (Légifrance, LOI n° 2026-103).

Concrètement, pour un bien acquis 200 000 € nets de frais, la base amortissable est de 160 000 € (200 000 × 80 %). L'amortissement annuel s'élève à 4 800 € (160 000 × 3 %). Ce montant vient en déduction du revenu locatif imposable, réduisant mécaniquement l'impôt dû sans être un crédit d'impôt direct.

Le taux de 3 % est fixe et ne varie pas selon la nature du bien ou sa localisation. Aucune condition de performance énergétique n'est attachée au mécanisme d'amortissement dans le texte voté.

L'exclusion forfaitaire de 20 % pour le foncier : attention à la base de calcul

Le législateur a posé une règle claire : « L'amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais » (Légifrance, LOI n° 2026-103). Ce forfait de 20 % est impératif et ne peut être remis en cause, ni dans un sens ni dans l'autre, par une expertise individuelle.

La conséquence pratique est immédiate : un investisseur qui appliquerait le taux de 3 % au prix d'acquisition total (200 000 € au lieu de 160 000 €) déclarerait un amortissement de 6 000 € au lieu de 4 800 €, soit un écart de 1 200 € par an. Sur une période de location de 9 ans, l'écart cumulé atteindrait 10 800 € de déduction indue.

L'engagement de location : durée et conditions

Le statut du bailleur privé impose un engagement de location nu à usage de résidence principale pour une durée minimale fixée par la loi. Le logement concerné doit être détenu directement par le contribuable (personne physique) et ne peut être loué en meublé, ce qui exclut le cumul avec le statut LMNP pour le même bien.

Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont alignés sur les zones tendues définies par l'administration fiscale. Le non-respect de l'engagement de location, y compris une vacance prolongée non justifiée, entraîne la reprise des amortissements déjà pratiqués sur l'ensemble de la période, majorée d'intérêts de retard.

CAS PRATIQUE : Simulation pour un investisseur bailleur en 2026

Prenons un cas concret : un couple acquiert un appartement 200 000 € nets de frais pour le louer non meublé. Ils optent pour le nouveau statut bailleur privé et le régime réel d'imposition.

Base amortissable : 200 000 € × (1 − 20 %) = 160 000 €. Amortissement annuel : 160 000 € × 3 % = 4 800 €. Le loyer annuel perçu est de 9 600 € (800 € par mois). En régime réel, le couple déduit l'amortissement (4 800 €), les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d'emprunt et les frais de gestion. Si ces charges atteignent par exemple 3 500 €, le revenu net imposable tombe à 9 600 − 4 800 − 3 500 = 1 300 €.

En régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % s'appliquerait sur 9 600 €, soit un revenu imposable de 6 720 €. Dans ce scénario, le statut bailleur privé avec amortissement réduit considérablement l'assiette taxable, surtout si l'investisseur a financé l'achat par un prêt immobilier générant des intérêts déductibles élevés.

Scénario : appartement à 200 000 € avec revenus locatifs de 9 600 €/an

Ce scénario repose sur un bien de 200 000 € acquis en 2026, loué 800 € par mois. L'investisseur est imposé à la tranche marginale de 30 %.

• Revenu brut annuel : 9 600 €
• Amortissement déductible : 4 800 €
• Charges déductibles (intérêts, foncier, copropriété) : 3 500 €
• Revenu net imposable : 1 300 €
• Impôt théorique à 30 % + prélèvements sociaux à 17,2 % : environ 614 €

Le même bien en micro-foncier générerait un revenu imposable de 6 720 € et un impôt d'environ 3 172 €. L'écart provient essentiellement de l'amortissement, qui n'existe pas en micro-foncier.

Comparaison avec le régime micro-foncier

Le micro-foncier reste pertinent pour les petits investisseurs dont les charges réelles sont inférieures à l'abattement forfaitaire de 30 %. Si un bailleur perçoit 9 600 € de loyers mais n'a que 1 500 € de charges réelles, le régime réel avec amortissement donne un résultat proche de 9 600 − 4 800 − 1 500 = 3 300 €, contre 6 720 € en micro-foncier. L'intérêt du nouveau statut dépend donc du poids des charges réelles et du taux marginal d'imposition. Chaque situation justifie une simulation individuelle.

Amendement sur la CSG et les prélèvements sociaux : ce qui reste à 9,2 %

L'amendement adopté le 11 décembre 2025 maintient la CSG au taux de 9,2 % pour plusieurs catégories de bailleurs privés (Boursorama, 11 décembre 2025). Cette disposition écarte la proposition initiale de certains députés qui visaient à aligner la CSG des revenus locatifs sur celle des revenus du capital (soit un taux réduit).

Concrètement, les propriétaires bailleurs concernés continuent de supporter, en plus de l'impôt sur le revenu au barème progressif, les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce taux s'applique sur le revenu net imposable après déduction de l'amortissement pour les contribuables ayant opté pour le nouveau statut.

La CSG à 9,2 % étant partiellement déductible du revenu imposable (à hauteur de 6,8 points), le nouveau statut bailleur privé offre un double effet : l'amortissement réduit la base imposable, et la CSG déductible atténue l'imposition de l'année suivante.

La CSG maintenue à 9,2 % : pour qui ?

Le taux de CSG à 9,2 % s'applique aux revenus du patrimoine, catégorie qui englobe les revenus fonciers des personnes physiques. Aucune distinction de taux n'a été introduite entre les bailleurs relevant du nouveau statut et ceux restant sous un régime classique.

En pratique, les bailleurs soumis au barème progressif de l'IR continuent d'acquitter 17,2 % de prélèvements sociaux sur leur revenu foncier net. Les bailleurs dont les revenus locatifs relèvent du prélèvement forfaitaire unique (PFU à 30 %) ne sont pas concernés par cette disposition, car le PFU intègre déjà les prélèvements sociaux dans son taux global.

Impact sur la fiscalité globale des revenus locatifs

Le cumul imposition barémale + prélèvements sociaux peut porter la pression fiscale au-delà de 60 % du revenu locatif net pour un contribuable à la tranche marginale de 45 %. Le nouveau statut bailleur privé, en réduisant l'assiette via l'amortissement, atténue cet effet sans le faire disparaître.

Un investisseur à 41 % de TMI avec 4 800 € d'amortissement déductible économise 1 968 € d'impôt (4 800 × 41 %), auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux (4 800 × 17,2 % = 826 €). L'allègement total atteint 2 794 € pour l'année. Ce calcul illustratif suppose que l'amortissement réduit effectivement la base soumise aux deux prélèvements ; il ne constitue pas une garantie de résultat.

Taxe sur les logements vacants : la fusion des deux taxes dès 2027

La loi de finances 2026 fusionne la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) en une taxe unique, applicable à compter de 2027 (service-public.fr, 21 mai 2026). Le Sénat avait voté cette fusion le 2 décembre 2025 avant qu'elle ne soit confirmée dans le texte final.

Pour un propriétaire bailleur, laisser un logement inoccupé sans motif légitime dans une zone tendue devient plus lisible administrativement, mais pas moins coûteux. La nouvelle taxe unifiée conserve la logique dissuasive des deux prélèvements antérieurs.

Cette disposition touche indirectement les investisseurs qui peinent à trouver un locataire ou qui préfèrent conserver un bien vide dans l'attente d'une vente. La vacance prolongée non justifiée expose désormais à un prélèvement unique dont le barème reste progressif selon la durée d'inoccupation.

Avant 2027 : deux taxes distinctes

Jusqu'en 2026, la TLV et la THLV coexistent avec des périmètres géographiques et des taux différents. La TLV concerne les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où le marché locatif est tendu. La THLV peut être instituée par délibération dans d'autres communes. Cette dualité crée une complexité administrative pour les propriétaires dont le bien change de commune ou de zonage, ainsi qu'une superposition potentielle des deux taxes dans certaines zones.

À partir de 2027 : une taxe unique sur les logements vacants

La taxe unique entrant en vigueur le 1er janvier 2027 unifie les conditions d'assujettissement : un logement vide d'habitation depuis au moins un an au 1er janvier de l'année d'imposition, situé dans une commune où la taxe est applicable, et dont la vacance n'est pas involontaire (logement en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur).

Le taux progresse avec la durée de vacance, comme dans le régime actuel de la TLV : 17 % la première année, 34 % les années suivantes, appliqué à la valeur locative cadastrale du bien. Les propriétaires concernés doivent déclarer leur situation via la déclaration de revenus fonciers ou la déclaration d'occupation des locaux (source : service-public.fr, mai 2026).

ERREUR COURANTE : Le piège de la base d'amortissement mal calculée

L'erreur la plus fréquente observée chez les investisseurs découvrant le nouveau statut : appliquer le taux de 3 % au prix d'acquisition total, sans retrancher les 20 % de foncier. Cette approximation reproduit un réflexe hérité du LMNP, où l'amortissement portait sur la valeur entière du bien hors terrain.

La formulation du texte est pourtant sans ambiguïté : « L'amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais » (Légifrance, LOI n° 2026-103). Le forfait de 20 % est une estimation légale, pas une option.

Un investisseur qui déclare 6 000 € d'amortissement au lieu de 4 800 € crée un écart de 1 200 € par an. L'administration fiscale, qui dispose des données cadastrales et des prix d'acquisition via les actes notariés, peut aisément détecter cette anomalie lors d'un contrôle sur pièces.

Le calcul incorrect le plus répandu

Le schéma erroné : prix d'acquisition × 3 % = amortissement. Pour un bien à 250 000 €, cela donne 7 500 €. Le calcul correct : 250 000 × 80 % × 3 % = 6 000 €. L'écart de 1 500 € par an paraît modeste, mais sur 10 ans d'amortissement, il représente 15 000 € de déduction indue. Le contribuable qui commet cette erreur ne bénéficie d'aucune tolérance administrative : la base légale est explicite et le forfait de 20 % n'admet pas d'interprétation alternative.

Conséquence d'un amortissement sur-déclaré : le risque de redressement

Un amortissement surévalué expose à un redressement sur l'ensemble de la période non prescrite (trois ans en principe). L'administration fiscale peut remettre en cause les déductions indues, réintégrer les sommes dans le revenu imposable, et appliquer des pénalités pour insuffisance de déclaration (10 % à 40 % selon la qualification de l'erreur). Les intérêts de retard courent au taux de 0,2 % par mois.

Sur un écart annuel de 1 200 € redressé sur trois ans, un contribuable à 30 % de TMI risque : 3 600 × (30 % + 17,2 %) = 1 699 € d'imposition supplémentaire, majorés d'au moins 10 % de pénalités (170 €) et d'intérêts de retard. Le coût total peut approcher 2 000 €. Vérifier sa base amortissable avant la première déclaration 2044 est donc impératif.

Ce que ces amendements ne changent pas : points de vigilance pour 2026

Plusieurs dispositifs ne sont pas affectés par la loi de finances 2026. Le dispositif Pinel a cessé d'être applicable depuis le 1er janvier 2025 (Crédit Agricole Immobilier, mai 2026) et aucun amendement ne l'a réactivé. Les investisseurs qui espéraient un « Pinel 2 » doivent se tourner vers d'autres mécanismes.

À l'inverse, le dispositif Loc'Avantages, conventionné avec l'Anah, reste pleinement opérationnel en 2026 (service-public.fr). Il permet une déduction fiscale proportionnelle au niveau de loyer pratiqué, sous condition de ressources du locataire. Le régime du déficit foncier, qui autorise l'imputation des charges sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, demeure inchangé.

Pour les investisseurs qui envisagent un achat via une SCI, le cadre fiscal spécifique de ce montage n'est pas modifié par les amendements. Les règles d'imposition à l'IR ou à l'IS selon le choix de la société restent identiques. Certaines dispositions d'application du nouveau statut bailleur privé attendent encore des décrets ; ce qui est écrit aujourd'hui peut évoluer.

Fin du Pinel : confirmée depuis janvier 2025

Le Pinel, qui permettait une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du prix du bien selon la durée d'engagement (6, 9 ou 12 ans), n'accepte plus aucun nouvel investissement depuis le 1er janvier 2025. Les engagements en cours continuent de produire leurs effets jusqu'à leur terme. Le nouveau statut bailleur privé s'inscrit dans une logique différente : il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt proportionnelle au prix d'achat, mais d'un amortissement déductible du revenu locatif, dont l'avantage dépend du taux marginal d'imposition du contribuable.

Loc'Avantages et convention Anah : toujours en vigueur

Le dispositif Loc'Avantages (ex-Louer abordable) permet de signer une convention avec l'Anah pour bénéficier d'une déduction fiscale allant de 15 % à 65 % du revenu locatif brut selon le niveau de loyer pratiqué et la zone géographique (service-public.fr, 2026). Il se cumule-t-il avec le nouveau statut bailleur privé ? La question n'est pas tranchée par le texte de loi. Dans l'attente de précisions administratives, la prudence recommande de ne pas cumuler deux régimes fiscaux dérogatoires sur un même bien sans confirmation explicite de l'administration.

Points clés

• L'amortissement de 3 % porte uniquement sur 80 % du prix d'acquisition (hors foncier forfaitaire de 20 %) et s'applique au régime réel
• La CSG à 9,2 % est maintenue pour les bailleurs ; le taux global des prélèvements sociaux reste à 17,2 %
• TLV et THLV fusionnent en une taxe unique sur les logements vacants à compter de 2027
• Le dispositif Pinel est définitivement clos depuis le 1er janvier 2025 ; Loc'Avantages reste en vigueur
• Un amortissement sur-déclaré expose à un redressement fiscal avec pénalités de 10 % à 40 % et intérêts de retard

Sources

• legifrance.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• service-public.gouv.fr
• legifrance.gouv.fr
• economie.gouv.fr
• boursorama.com
• e-immobilier.credit-agricole.fr

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